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» considerata edificabile ai fini ICI un'area inserita nel piano regolatore comunale alla quale è attribuita una volumetria che non poteva essere utilizzata per costruire sull'area, ma solo ceduta ad altri soggetti

Stefania Cianfrocca, Esperta di tributi locali e regionali, MEF.

Nota a Cass., ord. 1° febbraio 2019, n. 3114

Nell’ordinanza annotata la Corte di Cassazione, prendendo le mosse da una giurisprudenza ormai consolidata in materia di aree fabbricabili ai fini ICI, precisa che la potenzialità edificatoria del terreno non viene meno a causa della presenza di vincoli o servitù, che al più incidono sulla determinazione del suo valore e, quindi, sulla base imponibile. Detti vincoli, infatti, non sottraggono l’area su cui insistono al regime fiscale proprio dei suoli edificabili, ma incidono soltanto sulla valutazione del valore venale dell’area. Pertanto l’obbligo di corrispondere il tributo comunale sussiste anche nel caso in cui un’area, benché non edificabile in concreto, è comunque tale secondo il piano regolatore generale del comune, tanto da generare volumetria cedibile ad altri soggetti. Il valore dell’area deve, pertanto, essere determinato sulla base del valore venale di detta volumetria.

PAROLE CHIAVE: ici, piano regolatore comunale, edificabilità

An area included in the municipal development plan is considered constructive for ici purposes even if the volume could not be used to build on the area itself, but only sold to other subjects

In the annotated ordinance, the Court of Cassation, following a well-established jurisprudence on the subject of building areas for ICI purposes, specifies that the building potential of the land does not fail due to the presence of constraints or servitude, which at most affect the determination of its value and, therefore, on the tax base.

Therefore the obligation to pay the municipal tax also exists in the case in which an area, although not concretely buildable, is foreseen to be buildable according to the municipal regulatory plan, so as to generate volume transferable to other subjects. The value of the area must be determined on the basis of the market value of the volumetry.

KeywordsICI, municipal regulatory plan; buildability

L’ordinanza della Corte di Cassazione 1° febbraio 2019, n. 3114 ha affrontato una problematica, quella delle aree edificabili, che è stata al centro di molte controversie in materia di ICI, dal momento che non sempre è così agevole determinare se un’area possa o meno considerarsi edificabile e quale sia il valore venale per calcolare l’ammontare dell’imposta dovuta.

Nel corso degli anni, però, una nutrita serie di interventi giurisprudenziali ha posto dei punti fermi sui quali la Corte ha potuto muoversi con estrema agilità, pur essendo alquanto particolare la fattispecie sottoposta al suo esame, che riguardava un’area inserita nel piano regolatore comunale alla quale era stata attribuita una volumetria che non poteva, però, essere utilizzata per costruire sull’area stessa ma solo essere ceduta ad altri soggetti.

Al fine di inquadrare al meglio la problematica oggetto di contestazione – che, vista l’identità della disciplina applicabile assume rilievo anche ai fini dell’imposta municipale propria-IMU, introdotta in sostituzione dell’ICI dal­l’art. 13 del D.L. n. 201/2011 – occorre innanzitutto focalizzare l’attenzione sugli elementi che caratterizzano la fattispecie tributaria in esame.

A tal proposito è necessario rammentare che la definizione di area fabbricabile ai fini ICI è rinvenibile nell’art. 2, comma 1, lett. b) del D.Lgs. n. 504/1992, che intende come tale l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi, ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità. Per quanto attiene, invece, [continua ..]

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