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La cassazione conferma l´impossibilità di riqualificare la cessione di “fabbricato” in vendita di “terreno edificabile”

Filippo Passagnoli, Dottore in giurisprudenza.

Le cessioni di fabbricati ultraquinquennali non danno luogo a plusvalenza imponibile: tuttavia, in caso di riqualificazione dell’atto in termini di cessione di “terreno edificabile”, la plusvalenza medesima diviene tassabile. La Suprema Corte, con l’ordinanza n. 23409/2018, ha però ribadito che la cessione di un fabbricato non può essere riqualificata in cessione di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria, neanche laddove il venditore abbia presentato domanda di concessione edilizia per la demolizione e successiva ricostruzione dell’edificio. Le azioni accertative degli uffici, nonostante l’orientamento del giudice di legittimità, restano ancorate a tale prassi, finendo per pregiudicare gravemente la certezza del diritto ed il legittimo affidamento dei contribuenti. La peculiare fattispecie prevista dalla lett. b) dell’art. 67 del TUIR ha, invece, più che mai necessità di essere interpretata rigorosamente, alla luce tanto della volontà del Legislatore che l’ha introdotta, quanto della sua assoluta singolarità nel variegato quadro delle plusvalenze immobiliari.

The supreme court reaffirms the impossibility of the reclassification of the transfer of “construction” in transfer of “building area”

The transfer of ultra-five-year constructions do not rise a taxable capital gain: however, in the event of reclassification of such transfer in terms of transfer of “building area”, the capital gain itself becomes taxable. The Supreme Court, with order n. 23409/2018, has reaffirmed that the transfer of a construction cannot be reclassified as a transfer of plot of land that could be used for construction purposes, even if the seller has submitted a building permit application for the demolition and the subsequent reconstruction of the construction. The investigative actions of the offices, despite the above-mentioned orientation of the judge of legitimacy, remain anchored to this practice, seriously jeopardizing the certainty of the law and the legitimate reliability of the tax payers. Instead, the case provided for in letter b) of Article 67 of the TUIR has to be rigorously interpreted, in the light of both the will of the legislator, who introduced it, and (in the light) of its absolute singularity (not to say exceptional) in the variegated picture of real estate capital gains.

Nota a Corte di Cassazione, 27 settembre 2018, n. 23409

 

  1. Con l’ord. n. 23409/2018, la Cassazione è tornata a riflettere su una fattispecie che ricorre non di rado nella pratica degli affari di natura immobiliare e che trae il proprio spunto dalla cessione a titolo oneroso, da parte di un soggetto che agisce al di fuori dell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, di un immobile da cui ha conseguito una plusvalenza. Plusvalenza che il Giudice di legittimità ritiene non tassabile, secondo una rigorosa applicazione del vigente art. 67 del TUIR.

Nel caso risolto dalla Corte, il contenzioso verteva sull’omessa dichiarazione di una plusvalenza in relazione alla vendita, avvenuta nell’ottobre del 2008, di un terreno edificabile e sovrastante fabbricato, cessione poi rettificata con atto notarile, tramite il quale l’oggetto della compravendita veniva riqualificato come “villino con annessa corte”.

Nel momento in cui, però, il campo di osservazione non venga limitato alla cessione del fabbricato, costituente l’oggetto formale dell’atto pubblico di trasferimento, ma esteso all’intento, emergente dall’atto medesimo, di sfruttare le ulteriori potenzialità edificatorie del terreno rispetto alle volumetrie già esistenti, si può comprendere la ragione per cui l’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate ha accertato la tassabilità – quale reddito diverso – della plusvalenza conseguita, in applicazione dell’art. 67, lett. b), del TUIR. Come noto, la norma dispone la tassazione (in via separata) “in ogni caso delle plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

  1. La prassi della [continua ..]

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