Secondo la Cassazione la cessione di cubatura ai fini dell’imposta di registro è atto avente ad oggetto un diritto edificatorio di natura non reale a contenuto patrimoniale e sconta, pertanto, l’imposizione proporzionale in base all’art. 9, tariffa pt. I, allegata al TUR. Trasferire la proprietà di un fondo edificabile e cederne, seppure totalmente, la cubatura, sono cose differenti sotto il profilo dell’imposizione di registro che colpisce gli atti in base ai loro effetti giuridici.

Parole chiave: cessione della cubatura; diritto edificatorio; imposta di registro; effetti economici; effetti giuridici.

1. Con la sentenza 9 giugno 2021, n. 16080 resa a sezioni unite, la Cassazione interviene su una questione assai controversa sia sotto il profilo sostanziale che fiscale, già oggetto di svariate pronunce giurisprudenziali oltreché affrontata dall’amministrazione finanziaria (si vedano i riferimenti in Parente, Diritti edificatori compensativi “in volo” e fiscalità locale: la questione della tassazione ICI/IMU, in Rass. trib., 2021, p. 493 ss., in tema Ianniello, La tassazione ICI/IMU dei diritti edificatori tra novità giurisprudenziali e dubbi interpretativi, in Il Fisco, 2021, p. 448). La pronuncia interviene sul regime fiscale, ai fini dell’imposta di registro, dell’atto di cessione di cubatura e, oltre agli esiti, è sicuramente degno di nota anche il percorso argomentativo seguito. La pronuncia, come vedremo, non scioglie tutti i nodi interpretativi in merito alla natura della cessione di cubatura e dei diritti edificatori “comunque denominati” poiché adotta un approccio non tanto finalizzato all’individuazione dell’esatta natura giuridica del diritto nascente dall’atto di cessione della cubatura, quanto volto ad identificare gli elementi delle fattispecie sostanziali rilevanti ai fini del loro inquadramento tributario. Interessanti, a quest’ultimo riguardo, appaiono le premesse metodologiche da cui muove l’arresto, che sembrerebbero in linea con un’altra pronuncia relativamente recente, resa dai giudici di legittimità nel massimo consesso, in relazione all’applicabilità dell’ICI con specifico riguardo alla possibilità di considerare edificabile (anche ai fini tributari) un’area interessata da un programma di c.d. compensazione urbanistica adottato dal Comune, a procedimento compensatorio non ancora concluso (cfr. Cass., sez. un., n. 23902/2020, in Riv. telematica dir. trib., 5 febbraio 2021, con nota di Contrino, Vincolo di compensazione urbanistica e tassabilità dell’area ai fini ICI: osservazioni a margine di una recente sentenza delle SS.UU. rilevante anche per l’IMU). 2. La Cassazione, infatti, sgombra subito il campo da due questioni di fondo che emergono anche dall’esame della giurisprudenza pregressa. Il primo attiene all’interdipendenza dei plurimi piani giuridici interessati dalla questione (civile, amministrativo e tributario) la Corte si pone il dubbio se la questione da affrontare debba risolversi con una soluzione unitaria e, segnatamente, se in ragione di una supposta “autonomia” del diritto tributario sia possibile ragionare solo su piano tributario individuando eventuali peculiarità che potrebbero incidere sulle qualificazioni da adottare. Il tema, che riveste sicuramente carattere più generale e riguarda la natura strumentale o meno delle norme tributarie, viene correttamente risolto in apertura [continua..]